Mieszkanie jako środek trwały w firmie

Krzysztof Ulicki główny księgowy
firma: DOMINUS GRUPA DORADCZA SP. Z O.O.

Jednym z podstawowych składników majątku w firmie jest nieruchomość lokalowa. Oczywiście nie wszystkie firmy posiadają w swoich zasobach lokal na własność. Niektóre podmioty korzystają z lokalów na zasadzie wynajmu.

Kwalifikacja mieszkania w działalności gospodarczej

Podmioty prowadzące działalność gospodarczą, aby skorzystać z mieszkania dla celów prowadzonej działalności muszą posiadać jakikolwiek tytuł prawny do danego lokalu. Najczęstsze tytułu do lokalu mieszkalnego stanowią:

• mieszkanie nabyte odpłatnie na własność,
• mieszkanie stanowiące współwłasność,
• mieszkanie otrzymane w formie darowizny albo w inny nieodpłatny sposób,
• mieszkanie wykorzystywane na podstawie umowy najmu,
• mieszkanie wykorzystywane na podstawie umowy użyczenia.

Mieszkanie stanowiące składnik majątku firmy

Mieszkania wykorzystywane na cele prowadzonej działalności na podstawie umowy najmu lub użyczenia stanowią tzw. obce składniki majątku, których użytkujący nie może zaliczyć do swoich środków trwałych i rozpocząć naliczanie amortyzacji. W przypadku mieszkań nabytych na własność albo tych, które stanowią współwłasność podatnika istnieje możliwość naliczania amortyzacji pod warunkiem przeznaczenia ich na cele prowadzonej działalności gospodarczej. Mieszkania nabyte na własność albo współwłasność i przeznaczone do firmy należy wprowadzić do tabeli amortyzacyjnej i rozpocząć dokonywanie miesięcznych odpisów amortyzacyjnych od miesiąca następnego po miesiącu przyjęcia go do używania.

Identyfikacja mieszkania w klasyfikacji środków trwałych ze względu na cel przeznaczenia

Przeznaczenie mieszkania stanowiącego własność lub współwłasność na poczet działalności gospodarczej zobowiązuje podatnika do odnalezienia tego typu nieruchomości w klasyfikacji środków trwałych zwanej dalej KŚT.

Mieszkania w KŚT znaleźć można pod pozycją 122 KŚT oznaczoną jako lokale mieszkalne, spółdzielcze, własnościowe prawo do lokalu, obejmującą wydzielone trwałymi ścianami w obrębie budynku izby lub zespoły izb przeznaczone na stały pobyt ludzi, które wraz z pomieszczeniami pomocniczymi służą zaspokojeniu ich potrzeb mieszkaniowych oraz spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu mieszkalnego.

Dodatkowo należy wspomnieć, że zgodnie z objaśnieniami KŚT lokale mieszkalne stanowią wydzielone trwałymi ścianami w obrębie budynku samodzielne lokale mieszkalne, jak też i jego część obejmującą co najmniej jeden pokój o powierzchni nie mniejszej niż 10 m², jeżeli jest ona odrębnym przedmiotem najmu.

O zaliczeniu lokalu do właściwej pozycji KŚT decyduje głównie jego przeznaczenie oraz związana z tym konstrukcja i wyposażenie, a nie sposób użytkowania, który w praktyce bywa czasem niezgodny z przeznaczeniem. O zmianie pierwotnego przeznaczenia na stałe, decyduje każdorazowo wykonanie odpowiednich robót budowlano-adaptacyjnych. Przykładem mogą być tutaj lokale niemieszkalne znajdujące się pod pozycją 121 KŚT w skład których zawierają się wydzielone trwałymi ścianami w obrębie budynku izby lub zespoły izb nieprzeznaczone na stały pobyt ludzi, np. pomieszczenia biurowe oraz spółdzielcze prawo do lokalu użytkowego.

Ponadto, gdy zaistnieje sytuacja, w której dany lokal może charakteryzować zróżnicowane przeznaczenie, wówczas o zaliczeniu lokalu do właściwej pozycji KŚT zadecyduje przede wszystkim jego przeznaczenie.

Wartość początkowa lokalu mieszkalnego

Wprowadzenie do ewidencji środków trwałych własności lub współwłasności mieszkania odbywa się według określonej wartości początkowej, którą może stanowić:

• koszt wytworzenia w przypadku lokalów wytworzonych we własnym zakresie,
• cena nabycia dotyczy mieszkań nabytych w drodze kupna,
• wartość rynkowa, która zostaje użyta w przypadku braku możliwości ustalenia ceny nabycia.

Dla ustalenia kosztu wytworzenia należy rozgraniczyć wydatki wchodzące w jego skład oraz wyłączone.

Należy zaznaczyć, iż w przypadku, gdy podatnik nie może ustalić kosztu wytworzenia lokalu mieszkalnego, wówczas biegły powołany przez podatnika ustala wartość początkową w wysokości określonej z uwzględnieniem cen rynkowych.

W przypadku kupna mieszkania jego wartość początkową należy ustalić o cenę nabycia w skład której wchodzą:

W sytuacji, gdy podatnik nie jest w stanie ustalić ceny nabycia lokalu mieszkalnego, wówczas za wartość początkową należy przyjąć kwotę wynikającą z wyceny dokonanej przez podatnika, z uwzględnieniem cen rynkowych środków trwałych tego samego rodzaju z grudnia roku poprzedzającego rok założenia ewidencji lub sporządzenia wykazu oraz stanu i stopnia ich zużycia.

Amortyzacja lokalu mieszkalnego metodą liniową

Po zidentyfikowaniu mieszkania pod pozycją 122 KŚT podatnik może zastosować właściwą stawkę amortyzacyjną jakiej podlegają lokale mieszkalne w wysokości 1,5% co oznacza, że rocznie w koszty uzyskania przychodów podatnik będzie miał prawo ująć 1,5% wartości początkowej danego mieszkania.

Ponadto, jeżeli tylko część lokalu mieszkalnego będzie wykorzystywana do prowadzenia działalności gospodarczej (wynajmowana lub wydzierżawiana), to odpisów amortyzacyjnych należy dokonać dokonuje się w wysokości ustalonej od wartości początkowej nieruchomości odpowiadającej stosunkowi powierzchni użytkowej wykorzystywanej do prowadzenia działalności gospodarczej do ogólnej powierzchni użytkowej tej nieruchomości.

Indywidualna stawka amortyzacyjna

Podatnik może ustalić indywidualną stawkę amortyzacji dla używanych lub ulepszonych składników majątku, które po raz pierwszy wprowadził do ewidencji środków trwałych, z tym, że okres amortyzacji nie może być krótszy niż:

1. dla budynków (lokali) i budowli, innych niż wymienione w pkt 2 - 10 lat, z wyjątkiem:

• trwale związanych z gruntem budynków handlowo-usługowych wymienionych w rodzaju 103 Klasyfikacji i innych budynków niemieszkalnych wymienionych w rodzaju 109 Klasyfikacji, trwale związanych z gruntem,
• kiosków towarowych o kubaturze poniżej 500 m³, domków kempingowych i budynków zastępczych,

- dla których okres amortyzacji musi być trwać minimum 3 lata,

2. dla budynków (lokali) niemieszkalnych, dla których stawka amortyzacyjna z Wykazu stawek amortyzacyjnych wynosi 2,5% - 40 lat pomniejszone o pełną liczbę lat, które upłynęły od dnia ich oddania po raz pierwszy do używania do dnia wprowadzenia do ewidencji środków trwałych oraz wartości niematerialnych i prawnych prowadzonej przez podatnika, z tym, że okres amortyzacji nie może być krótszy niż 10 lat.

Budynki i lokale uznaje się za:

• używane - jeżeli podatnik wykaże, że przed ich nabyciem były wykorzystywane co najmniej przez okres 60 miesięcy, lub
• ulepszone - jeżeli przed wprowadzeniem do ewidencji wydatki poniesione przez podatnika na ulepszenie stanowiły co najmniej 30% wartości początkowej.

Lokal mieszkalny stanowiący współwłasność

Na koniec warto zaznaczyć, iż dla lokali mieszkalnych będących współwłasnością należy ustalić proporcję udziału współwłaściciela do wartości mieszkania. Przykładowo nieruchomość została zakupiona przez 2 osoby, które posiadają równy udział w wysokości 50%. Wartość mieszkania to 350 000 zł z czego wartość początkowa dla każdego z dwóch współwłaścicieli od której każdy z dwóch podatnik rozpocznie naliczanie odpisów amortyzacyjnych wyniesie 175 000 zł.

Należy jednak pamiętać, iż powyższy podział nie znajdzie zastosowania w przypadku małżonków posiadających wspólność majątkową bowiem w tej sytuacji, jedno z małżonku ma możliwość amortyzowania danego mieszkania w odrębnej działalności, ale jednocześnie drugi małżonek nie będzie w ogóle dysponował w swojej działalności przedmiotowym lokalem co będzie skutkowałem niemożliwością dokonywania odpisów amortyzacyjnych.

Oceń artykuł:

Dodałeś ocenę, dziękujemy.